コロナが与える不動産への影響について

こんにちは!芦屋サンクスホームです。

本日は、コロナが与える不動産への影響について考えていきたいと思います。

2020年2月頃より日本国内においても感染が広がってきたコロナウイルスですが、9月を迎える現在においても海外のように感染者が急増することはないものの、減少することもないという状況が続いておりますが、このような状況は不動産市況にどのような影響を与えているのでしょうか。

目次

  1. 住宅地の不動産価格
  2. 商業地の不動産価格
  3. 今後の不動産価格
  4. まとめ

1.住宅地の不動産価格

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 (宅建協会)が発表している7月次の不動産市況動向調査によりますと、不動産の成約は昨年同期比ではマイナスとなっている一方で、住宅地における不動産成約価格は上昇しているというデータがあります。

マンション用地においては、86ヶ月連続増というデータから見ても不動産価格の高騰化は続いており、住宅地においては現在のところコロナによる影響をさほど受けていないと言えるでしょう。

その一つの要因とも言えるのが、住宅ローン金利です。

住宅地の価格は住宅ローン金利の影響を大きく受けます。例えば、3,000万円のマンションを購入した場合でも月々の支払い金額は大きく異なります。(変動金利、ボーナス0円、諸費用を含みません。)

金利2%→121,428円

金利0.5%→83,928円

約37,000円も違ってくるわけですね。当然総支払金額も大きく違ってきます。

ご存知の通り、現在日本の住宅ローン金利は歴史的低水準にあります。安倍首相の辞任を受け、日銀による大規模金融緩和が継続されるかどうかは不透明な部分もありますが、住宅ローン金利の引き上げが行われる可能性は非常に低いと考えております。

というのも独立行政法人住宅金融支援機構によると、変動金利を組む人の割合は約60%となっており、全期間固定を選ぶ人は約15%となっております。もしも住宅ローン金利を引き上げることになると、住宅ローンを抱える人の中で返済が苦しくなる人が多く発生する可能性があると考えられます。

大規模金融緩和によって経済成長を実現してきた政府が金利の引き上げをすることは自らの首を絞めることにもなりかねないことから、住宅ローン金利引き上げの可能性は低いと予測しております。

2.商業地の不動産価格

一方、今回コロナによる緊急事態宣言を受けて多くの企業がテレワークや時差出勤といったこれまでの日本企業の常識であった定時出社の概念を覆そうとしております。

これによってオフィス不要論が一部で取り沙汰されております。実際、六本木や渋谷といったIT企業が集積しているエリアでは空室率が上昇しております。富士通のような大企業でもオフィス面積を大幅に減らすことが公表されており、ある程度オフィス賃料の価格調整が入る可能性はあると考えております。

さらに、東京を中心とする首都圏では、これから10年の間にオフィスの大供給が予定されており、供給過多になる可能性もあります。

次にホテルですが、こちらはオフィスよりも更に大きな影響を受けております。海外からの4月の観光客数は前年同月⽐で99.9%減となるなど、甚大な影響を及ぼしております。ここ数年右肩上がりに成長してきたインバウンド市場ですが、転換期となることは間違いありません。今後も観光客が戻らなければ、ホテルの廃業なども予想されます。

住宅ローン金利が大きな影響を与える住宅地と比べ、商業地は企業の調達金利やREITや証券の期待利回りによる影響もありますが、収益力によって大きく価格が変動します。そのため、空室率が大きく上昇したホテルやオフィスは住宅地以上に大きな影響を受け、価格調整が入ることと予想しております。

3.今後の不動産価格

ここまで述べたところと重複しますが、住宅ローンの金利が上がらない限り住宅地の大幅な価格下落の可能性は低いと考えられます。一方、商業地ではオフィス、ホテルの需要低減の影響から価格調整が予想されると考えております。

ただ、エリアごとの価格調整は当然に予測され、近年ように都心一極集中ではなく、地方や郊外が見直される可能性があります。一週間に一、二回だけ出社すればいいというような社会の実現には10年程度必要とも言われていますが、着実にその方向性に向かっていくことは間違いありません。

コロナは不動産市況にも大きな影響を与えますが、それによって新しい生活様式が確立され、テレワークの増加や転勤が減ることで、東京一極集中が是正され、地方創生が図られることは日本社会にとって喜ばしいことでしょう。

10年、20年のといった期間における不動産価格については、人口減少やインフレ、外国人の流入など様々な要因が関わってきますので、今回は割愛しますが、様々な要因を加味した上で価値のある不動産(資産)とはなにか考えてみてはいかがでしょうか。

4.まとめ

コロナが与える不動産への影響について考えてみました。

多くの人が気になっている住宅地については、すぐに下落局面が来る可能性が低いと考えております。

あくまで一意見ではございますが、ご参考にしていただければと思います。

芦屋サンクスホームでは、芦屋、西宮、神戸といった阪神間を中心に不動産の買取、売買、賃貸のみならず、不動産投資支援や土地活用コンサル、管理も行なっております。

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・賃貸を続けるべきか購入するべきかの相談したい。

などといったことも是非ご相談ください。

また、これからも不動産に関する解説記事や市況の説明等を多く行っていきますので、乞うご期待ください!