再建築不可物件とは？物件の特徴や売却について解説します！

こんにちは！芦屋サンクスホームです。

今回は当社が得意としている再建築不可物件について解説して行きたいと思います。

再建築不可の物件とは、建築基準法上の条件を満たしておらず、新たに建物を建てることのできない土地のことを言います。そのため、現存している建物を使用するか、駐車場、倉庫として使うなど利用用途が限られることから、不動産の価値が大きく低下してしまうという特徴があります。

この記事では、そのような再建築不可物件について詳しく解説していきます。

目次

1. 再建築不可の土地とは？
   1-1．建物を建築する条件は建築基準法上の道路に2m以上接道すること
   1-2．具体的な再建築不可土地の事例
2. 再建築不可物件の土地相場について
3. 再建築不可物件の売却について
   3-1．隣地買収やセットバックによって、建築を可能とし売却する
   3-2．不動産会社に売却相談をする
4. 再建築不可物件の不動産買取は芦屋サンクスホームへ！
5. まとめ

１．再建築不可の土地とは

1-1 建物を建築する条件は建築基準法上の道路に2m以上接道すること

まず建築基準法によると、建物を建築するためには以下の条件を満たす必要があります。

「建築基準法上の道路に2m以上接道すること」

基本的にはこれだけです！

建築基準法上の道路とは、建築基準法第４２条第１項第１号から第５号で定められた，幅員４メートル以上の道路をいいます。また，幅員が４メートルに満たない場合でも，特定行政庁が「４２条２項道路」に指定したものについては，建築基準法上の道路として扱われます。

難しいことをツラツラと書きましたが、「4m以上の道路に2m以上接道していること」が建物を建築するための条件と覚えていただければいいかと思います。

逆に、道路の幅が4m以下であったり、2mの接道がない場合には建築が不可になる可能性があると考えていただければ良いかと思います。

1-2 具体的な再建築不可土地の事例

では、実際にどういった土地が再建築不可となるのか見てみましょう。

・建築基準法上の道路に接道していない。

一般的に、建築基準法上の道路以外のものを「通路」や「道」のような呼び方をしますが、建築基準法上の道路に接道していないため、建築することができません。

・接道が2m以下である。

こういった物件の多くは建築確認申請を建物を建てた当時に出しておらず、適法に建てられていなかったものや、適法に建てられていたのに接道していた部分を売却してしまった場合に多く見られます。そのため、現状建物が建っていても再建築が不可能となっているものがあります。

・建築基準法上の道路との間に他人地がある。

宅地分譲もしくは戸建分譲をしたデベロッパーが土地と道路の間に土地を持っていて、そのまま法人が解散されているため、接道を確保できないということがあります。他人が所有している土地を借地するか、買収することができなければ、再建築できないことになってしまいます。

・接道は2m以上あるが、入口部分が2m以下になっている。

接道部分は2m以上あっても、そこから敷地までの間で2m以下となっている場合も再建築不可の要件となります。その場合も敷地に至るまでの通路を2m確保する必要があります。

・位置指定道路に接しているが、通行同意や掘削同意が得られない。

位置指定道路と呼ばれる私道は建築基準法上42条1項5号に該当し、その私道所有者によって管理される道路で、建築することが可能ですが、前面道路の所有をしていない場合に通行や掘削同意を得られず、再建築不可となる場合があります。

・市街化調整区域内である。

市街化調整区域では、乱開発を防ぐ目的で基本的に建築することができません。ただし、建て替えであったり、農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物諸条件を満たすこと等で、建築可能になる場合もあります。

２．再建築不可物件の土地相場について

再建築不可物件は一般的に銀行の担保評価が低いことから、銀行融資の実行が難しいと言われております。そのため、建物の築年数が新しく、使用価値がある場合においては5〜7割程度の価格になる傾向があります。

ただ、建物自体の価値がなく、解体するしかない場合や多額のリフォーム費用がかかる場合は、土地の価値がないことから、1〜2割程度まで下がってしまいます。場合によっては、ただでも買い取ってもらえない場合もございます。

３．再建築不可物件の売却について

3-1 隣地買収やセットバックによって、建築を可能とし売却する

「4m以上の道路に2m以上接道しなければならない」再建築不可物件ですが、再建築することを可能にする方法があります。

例えば、2m以下の接道の場合には、接道部分を隣地の方に少しだけ売却してもらい、2mの接道を確保することができます。

また、道路の幅が4m以下の場合には、道路をセットバック（後退）することによって、建築を可能とすることができます。

これら以外にも「4mの道路に2m以上接していない」場合でも再建築を可能とすることができる場合がございますので、不動産会社にご相談ください。

3-2 不動産会社に売却相談をする

所有している不動産が、再建築可能なのか不可能なのかわからない場合は、不動産会社に売却依頼をおこなってください。ただ、大手不動産仲介会社でも再建築不可物件の取り扱いに慣れている会社は非常に珍しいので、そういった場合は再建築不可物件の不動産買取に特化している会社に売却依頼するとスムーズに査定してもらえます。

４．再建築不可物件の不動産買取は芦屋サンクスホームへ！

再建築不可物件は銀行融資が難しく、売却が長期化することがよくあります。

・不動産仲介会社に依頼したものの、なかなか売却できない！

・不動産買取査定してもらったが、価格が安すぎる！

このようなお悩みをお持ちの方は再建築不可物件の買取に特化している芦屋サンクスホームに是非ご相談下さい。

芦屋サンクスホームは芦屋・西宮・神戸・尼崎・宝塚といった兵庫県下のみならず、大阪市内や豊中、池田、箕面、高槻、茨木等の大阪府下、さらに関西全域で再建築不可物件に特化し、物件の買取を行っております。

他社で断られた場合でも大丈夫です！不動産会社からの査定依頼も受け付けております。

皆様のご連絡をお待ちしております！

5．まとめ

今回は再建築不可物件について解説させていただきました。

今後、空家や所有者不明土地などは増加していくことと想定されておりますので、そのような解説も作成していきたいと思います。

再建築不可のことに限らず、不動産関係でご質問やご相談がございましたら、LINEやメールでもご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。

ご覧いただきましてありがとうございました。