【アパート所有者必見！】賃貸管理会社の選び方
こんにちは！
芦屋サンクスホームです。
本日はアパートオーナー向けに不動産管理会社の選び方について書いていきたいと思います。
10室の物件でも月額1万円賃料を増加させることで、年間10万円もの収入に差がつきます。
大切なアパートをどこの管理会社に任せるべきなのか、その選び方について解説します。
ではいってみましょう！
１．賃貸管理会社の役割について
まずは賃貸管理会社はどのような業務をしてくれるのかご存知でしょうか。
アパートを所有されている方でしたら、賃貸管理会社の業務についてよくご存知のところかと思いますが、賃貸管理会社の業務は主にこんな感じです。
- 物件共用部の清掃業務
- 入居者の問題対応や家賃の集金代行
- 物件の適切な修繕計画のアドバイス
- 入居者募集のためのリフォーム
- 毎月の物件に関する報告
物件オーナーによっては、ご自身で家賃の集金を行なっていたり、修繕計画やリフォームについてもご自身でされている方もいらっしゃると思いますが、基本的には賃貸管理会社の業務の一環となります。
多くの物件で、オーナーは管理会社に家賃総額の５％を管理費としてお支払いすることが一般的で、それが上記の業務を行う不動産会社の報酬ということになります。
2.自己管理するのと管理会社に任せることの違いについて
ん？？
賃貸管理会社の役割についてをご覧になられた方は疑問に感じるのではないでしょうか。
「自分でもできるんじゃ。。。」
「わざわざ毎月5%の管理費を払ってまで管理会社に任せる意味あるんか」
なかなか難しいところですね。
では自主管理と管理会社に任せることの差について触れていきたいと思います。
まずは手間の部分です。例えば、もしご自主管理をしている場合に入居者が退去する場合は、次のような手続きの必要があります。
- 退去の連絡を受けて、退去立会い日の調整する。
- 契約書に照らし合わせて、内装の汚れや傷について退去者と協議する。
- 次の入居者募集のためのリフォームを業者に発注する。
- 賃貸仲介会社に物件広告の依頼をする。
簡単にはこんな感じですね。入居の手続きは賃貸仲介会社が基本的には行なってくれますが、その後の集金をご自身で行ったり、入居者トラブルへの対応はご自身で行なっていただくことになりますが、入居時、退去時には法律的な知識も必要になってきます。
借地借家法や建築基準法などが主なところですが、不動産業界で長く経験を積んでも知らないことだらけというのが正直なところで、自主管理されるとするとそういったところの知識も積んでいく必要があります。
そして、最も重要なのが、不動産賃貸業はあくまでも不動産経営・投資なので、いかに効率良くお金を稼ぎ、入居者に満足してもらえるかといったところです。
例えば、10室のアパートで1室あたり月額賃料が1万円上がると、年間で12万円もの差になります。
物件の家賃を少しでも向上させるかや効率的なリフォームで経営状況を改善させるかといった点が明確に理解できているかといったところが自主管理と管理会社に任せることの違いと言えるでしょう。
逆に自主管理でそこまでできる方は不動産業に向いていると思いますね。
3.賃貸管理会社の選び方について
ここまで読んでいただいた方にはなんとなく理解していただけるかと思いますが、賃貸管理会社の選び方について記載していきます。
現在、不動産賃貸業者に管理をお願いしている方や自主管理を行なっている方はこのように考えておられませんでしょうか。
- どの会社を選べばいいか分からない。
- 親の代からのアパートで長期間管理してもらっているから、今更変更するのは気が引ける。
- 自分で管理していても特に困った点はない。
確かに管理会社には大手から地場の企業までたくさんの企業があり、その違いはなかなか判別しづらいところです。
また、長く同じ管理会社だと管理が疎かになっており、実際は建物の修繕をしないといけない状態なのに、それを提案していないという状態になっている可能性もあります。
そこで、管理会社を選ぶ際には「〇〇市 不動産管理」「〇〇駅 管理会社」などと検索して、話を聞いてみられる方が多いかと思いますが、その会社にヒアリングする項目を10個リスト化しておきましたので、ご活用してみてください。
- 管理物件の戸数はいくつか。
- 管理している物件の物件資料を見せてもらいたい。
- リフォームは何社ぐらいお願いする会社を持っているのか教えて欲しい。
- 管理している物件の入室状況はどうなっているか教えて欲しい。
- オーナーへの報告の方法と頻度について教えて欲しい。
（管理してもらいたい物件がはっきりしている場合） - この物件の賃料が適切かどうか教えて欲しい。
- ターゲットはどのような人と考えているか教えて欲しい。
- 最適な不動産活用についての意見を聞かせて欲しい。
- 修繕計画の作成をお願いしたい。
- エリアのマーケットについて教えて欲しい。
上記のような感じになります。もちろん、預かってもらった後に、適切な管理をしてもらえるかについてはこれだけでは網羅できませんが、その会社が管理を任せられるかどうかを判断するには十分ではないでしょうか。
もしその会社を選ぶ場合、その管理会社との付き合いは長くなりますので、担当者が信頼の置ける人か、好感度は高いかも当然必要な要素になりますが、参考にしてみてはいかがでしょうか。
4.芦屋サンクスホームの不動産管理サービスについて
最後に芦屋サンクスホームのサービスについてご紹介させていただきます。
ここまで読んでいただいた方はせっかくですので、最後まで読んでいただけると嬉しいです。
芦屋サンクスホームでは、芦屋市、西宮市、神戸市内の物件を中心にアパートの管理を行っております。
いつでも駆けつけられるように事務所から30分以内に駆けつけられる物件を基本として取り扱っております。
オーナー様には毎月の管理報告書を提出しており、現在の物件の状況、家賃の収集状況、募集中のお部屋の物件資料をお送りしております。
また、お試し管理システムを導入しており、当初の３ヶ月間につきましては、特別に管理を無料で行っております。
更に個人でもアパートを保有していることから、最大限キャッシュフローを生む方法について熟知しており、長期的な土地活用についても的確なアドバイスをすることが可能です。
アパートの管理についてお悩みの方や土地活用にお悩みの方は是非当社までご相談ください！
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