分譲マンションの販売と値引きの実態を大公開!
こんにちは!芦屋サンクスホームです。
突然ですが、新築分譲マンションの値引きってどの程度してもらえるものかご存知でしょうか?
各社によってマンションの販売方法も様々で、販売期間の考え方や値引きについてもそれぞれの販売戦略を取っております。そんな業界の内部事情を元デベロッパー社員の主観で公開していきたいと思います!
分譲マンションの価格がどのようにして決定しているのかについて興味のある方はこちら!
1.マンションの販売方法について
分譲マンションの販売はどのように行われているかはご存知の方も多いところかと思いますが、一般的には物件ごとのモデルルームを作って、物件が竣工する前に販売活動をすることが多いです。
このことを不動産業界では「青田売り」と呼んでおり、物件が竣工した時点で引き渡しをすることがほとんどです。
ただ、近年、住友不動産を中心に何物件かの合同モデルルームを作って、そこで全ての物件を売るという流れも強まっております。また、30戸程度の小規模物件では、少々販売期間が伸びても費用を抑えて販売したいという流れもあることから、竣工販売をしている物件も増加しています。
そういった中で一般的なデベロッパーは竣工までに完売することを最低限の目安としております。会社によっては、早期に完売しすぎると「安すぎたのでは?」と販売担当者が怒られるといった会社もあるようです。
このような分譲マンションの販売方法をご認識いただいた上で、値引きについて知っていただければと思います。
2.各社の値引きの特徴について
それでは、注目のデベロッパーごとの値引きの特徴について個人的な印象を書いていこうと思います。
一般論もありますが、あくまで個人的な印象なので、ご承知いただければと思います。
住友不動産
シティハウスなどのブランドを持つ住友不動産ですが、供給戸数でここ数年トップを走っております。基本的にほとんど値引きをしない会社で、竣工している一般的に在庫物件と呼ばれるものを資産だと考える会社です。物件によっては竣工して5年を経過してもまだ残っているというようなものもあります。「値引きをしないことがブランドを守ること」という考えなので、非常に値引き交渉は難しいかと思います。他の大手デベロッパーと比較するとかなり異質な会社かと思います。
野村不動産
認知度の高いプラウドを展開している野村不動産ですが、こちらは竣工までに完売することを使命としている会社なので、全く値引きをしない会社ではありませんが、ブランドの保持のために大幅な値引きはあまりしない印象です。ただ、物件によっては超早期販売を目指す場合もあり、販売開始時の価格設定が割安である場合もありますので、注視してみてはいかがでしょうか。
三井不動産レジデンシャル
パークホームズ、パークコートなどのシリーズを供給している会社です。野村不動産同様に大幅な値引きはしない会社という印象があります。高級物件の販売に強みがあり、用地買収時に設定した価格をあまり変えることなく販売するので、穏当な値段設定をするという印象があります。値引きについては、あまり公開せずにやっているかと思いますので、交渉の中で引き出してみてはいかがでしょうか。
三菱地所レジデンス
ザ・パークハウスを供給している会社です。比較的強気な価格設定をして、長期化することも辞さないような傾向にあるかと思います。竣工すると、早期販売を目指して急に値引きすることもあると思いますので、タイミングによっては交渉の余地有りかと思います。
東急不動産
ブランズシリーズを展開している会社です。昨今かなり高額な用地買収をしていた印象がありますが、元々電鉄系の会社なのと、自社販売を積極的に行なっていないので、基本的に販売の長期化は辞さないという印象があります。最終的に地域の不動産会社がまとめて買ってしまうというのも見かけますので、そういったタイミングでは安く購入できる可能性もあるのではないでしょうか。
東京建物
ブリリアシリーズを展開している会社です。自社での販売を行っておらず、あまり無茶な価格設定をしているという印象はありませんが、郊外のファミリーマンションなどでは長期化して値引きをしている物件も散見されます。ただ、値引き交渉での減額というよりは広告で値引きを謳っている印象があります。
続いて関西での供給が多い会社についての特徴についても公開していきます!
阪急阪神不動産
関西ではかなりのブランド力を誇っており、ジオシリーズを展開しています。高いブランド力を背景に、自社販売で竣工しても粘り強く販売活動している印象があります。特に西宮北口駅周辺の物件にはこだわりを持っており、かなり高値でも大きな値引きをしない印象がありますが、物件によっては大幅な値引き広告をしていることもあるので、竣工後は交渉の余地ありといったところでしょうか。
近鉄不動産
ローレルコートシリーズを展開している会社です。土地入札でかなり強気な価格設定をしている印象があり、近鉄特急なんて言われていたこともありましたが、前述の鉄道会社同様に販売が長期化することも辞さないという姿勢なので、大きな値引きはしない印象です。
関電不動産開発
シエリアシリーズを展開しております。旧MID都市開発と合併した影響か関西圏での供給を着実に伸ばしております。販売面では強気な価格設定をしている印象はなく、穏当な印象があります。こちらも絶対に竣工までに完売という会社ではありませんが、販売が長期化すれば検討に乗ってもらえるかもしれません。
3.おわりに
いかがでしたでしょうか?財閥系、鉄道系などの大手企業を中心にご紹介しました。購入を検討している会社がございましたら参考にしていただければ嬉しいです。
コロナウイルスの影響を受けて、全体的には販売が鈍化している状況にありますが、リーマンショックやバブル崩壊の時のように価格が暴落しないのは、財務状況に余裕のある大手デベロッパーの寡占が以前よりも加速していることが原因としてあります。そういった意味では、昔と比べて在庫処分で大幅値引きというのは少なくなっていると思います。
ただこのままの状況が続くと、物件によっては値引きが発生してくるかと思いますので、是非欲しい物件がありましたらチャレンジしてみてください!
最後になりますが、芦屋サンクスホームではマンションの売却、購入の相談をお待ちしております!
狙っている新築分譲マンションがあるが、この物件はどう思うかといった相談や値引きしてもらえるかどうかといった相談もお寄せいただければと思います。
・新築か中古か迷っている。
・資産性について聞いてみたい。
・将来の住み替えについて提案をもらいたい。
このようなことも是非ご相談ください。
特に芦屋、西宮、神戸、大阪市内のマンションについては豊富な知識と経験がありますので、安心しておまかせいただければと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました!